単純に鎌倉市 一戸建てを解明！
ファンドバブルは、日本の不動産会社と外国の投資会社が都心の優良収益物件を競って買い漁り、高値買いした結果起きたものだが、そのように買値が吊り上がってしまったそもそもの原因は、その購入資金を日本の銀行がノンリコース(非遡及型二責任担保限定融資)という極めてリスクの高い方法で貸し付けたからだ、というのだ。
普通の不動産担保融資は担保物件が値下がりしても借りたお金は全額返さないといけない。
ところがノンリコースでは担保物件の価格の範囲内に返済義務が限定される。
担保物件の価格が、担保の設定以上に下落すれば、その分、貸し損になる恐ろしくリスクが高いローンである。
当然、貸し出し金利も高く設定されるわけだが、危ない融資手法なので、ノンバンクはともかく、日本の銀行は二〇〇〇年あたりまで、どこも手を出していなかった。
それが不動産投資信託が始まるとなったら、ここが貸し込むチャンスとばかりに大手の銀行がドーンと参入し、各行間でお客の分捕り合戦が始まった。
結果、金利の引き下げ競争が起きて、本来ならリスクに見合ったもっと高い金利で貸し付けできたはずが、二%程度まで落ちてしまったのだという。
結果、借りる方は、資金調達が安くできた分、高い買い物をする余力ができた、というわけだ。
二〇〇一年の前半あたりまでは、なんでも担保不動産の七割程度まで貸し込んだらしい。
つまり、日本の大手銀行は、「これから不動産は下がってもせいぜい三割程度まで」と踏んでいる証拠である。
しかしこの見込みはかなり怪しい。
公示地価は二年連続の下落だが、それ自体が下駄を履かせた数字で、実際の地価はもっと低いという声がもっぱらだ。
公示地価は周辺の取引価格を参考にした「取引事例法」がいまだに中心だが、地価算定の陛界標準は、賃料などその不動産が稼ぎ出す収益を金融商品の利息のようにみなして資産価値を逆算する「収益還元法」である。
この実際の賃料利回りから導き出す「収益還元法」で試算すると、東京都心部は公示地価の約六割程度、地方主要都市は四～五割程度にすぎないという。
地価下落の真実を覆い隠すのに公示地価が使われているとも言える。
経済企画庁(硯内閣府)の調べによると、一九九九年末現在の日本の土地給餌は約二ハ二一兆日。
バブルピークの九〇年で約一三一六五兆円だから、およそ三二%の価値がふっ飛んだ計算になる。
九九年末現在の土地総額約一六一二兆日は、GDP(国内総生産)の約三倍強。
英国の土地総額のGDP比は約l一倍強、米国は約〇・七倍程度とされている。
公示地価が下駄を履かせた数字であることもあわせて考えると、いずれ日本の地価は英米並みのGDP比「倍」に近づくと見るのか妥当だろう。
日本の地価はいまの半値どころか、三分の一程度になってもおかしくないのである。
これから「収益還元法」が日本でも普及していけば、公示地価とは別に地価の現実的なモノサシができる。
したがって収益が得られない地価はまだまだ下がることになる。
それにもかかわらず、日本の人手銀行は、順列組み合わせのようにあっちでくっつきこっちでくっついてワケのわからない行名に変更して、「地価は下がっても三割が限度」などと、いい加減な不動産担保の融資を繰り返している。
気前よく借金の棒引きをしている銀行は、我々の税金から公的支援を受けている。
それこそ銀行の中小企業への貸し渋り対策で国が緊急に融資したお金まで、「資金繰りになんか使わせないよ。
こっちの返済に回しな」と、むしりとるように債権回収に当てている。
国民からもらった金でとりつばぐれた借金の棒引きをやるだけでは飽きたらず、盗人のようなマネまでしている。
厚顔無恥と言うしかない。
結局、日本の銀行は自ら莫大な不良債権を抱え込み、数多の企業を倒産に追いやり、この同を瀕死の重傷に追い込んだ責任などこれっぽっちも感じてはいないということだ。
銀行の不良債権処理が先延ばしされる故人の埋由は、「地価さえ上がれば、すべてはチャラにできる」と、いまだに腹の中で思っているからだろう。
だから政官財こぞってインフレを期待し、あちらこちらから調整インフレ論のアドバルーンが上がる。
あるいは日米協調で円安誘導が実際に行われたりする。
しかし開塩の本質は「内外価格差」にあるのだ。
いくら円安誘導し、調整インフレで日本の地価を上げようとしたところで、内外価格差がある限り、ネギやシイタケは中国から入ってくるのである。
日本より中国の方がはるかに上地も人件費も安いのだ。
これからは定期借地権を利用した住宅など、地価を反映しない一戸建てやマンションも増えるだろう。
たとえば東京G区の大規模・超高層マンションは、定期借地権を導入したため、一等地なのに2LDK、四〇〇〇万円台からという普通の土地所有権のマンションより約三割も安い分譲価格を実現した。
さて、まだ地価は下がる理由をいろいろ見てきたが、住宅価格そのものにもまだ下落余地はある。
いま述べた定期借地権の利用はその最たるもので、最近では自治体が民間と組んで、自ら所有する遊休地に一戸建てやマンションを供給するケースも出てきた。
たとえば東京A区では二〇〇七年度までに、全戸l00平方メートル以上のマンションを二〇〇〇万円台で二〇〇〇戸供給する計画を立てている。
こうした定期借地権を利用した自治体の遊休地活用は今後増えるのではないかと思う。
都道府県や政令指定都市の住宅供給公社が売れ残りマンションを値引き販売するケースも増えている。
全国五七の公社のうち半数近くが値下げ販売を行っている。
たとえばS県住宅供給公社は、二〇〇二年三月、S市内の二カ所の売れ残りマンション計約七〇戸を、なんと五割以上値引きして叩き売りに出した。
全国の公社や公団が抱える売れ残り物件は三〇〇〇戸以上と言われる。
しばらく前に東京や神奈川などの公社や公団のマンションで、先に買って居住していた住人たちによる値引き販売に対する激しい反対運動が起こり、裁判になった。
二〇〇一年三月に出た一審判決では「市況の変化で不利益を被るのも購入者の責任」として住民の請求を棄却している。
当時、反対運動の起きた、あるマンションを取材したことがあるが、そこは最初の販売価格が六〇〇〇万～九〇〇〇万円もする物件だった。
このような価格帯のマンションを買うのは、通常、一次取得者ではない。
バブル以前に買っていた住宅を売却して購入資金に当てている人が多かったのではないかと思う。
いわば、バブルの地価暴騰の恩恵を受けた人たちだ。
それが今度は、「地価下落で市況が悪化したからといって値引き販売するのは許せない」と怒った。
値上がりして儲けておいて、値下がりしたら損したとゴネるのは、およそ相場のある世界では適用しない理屈である。
株が下がったから損失補填しろと言うのと同じで、それではどこぞの筋の万々と一緒である。
まともな人間のすることではない。
それはともかく、地価や住宅価格の下落が当たり前になったせいだろう、最近は公社や公団が値引き販売しても、先に買った住人たちの反発の声も小さくなったようだ。
このため二～三割の値引き販売は当たり前になっているようだ。
それでも都心から遠い立地条件の悪い物件は売れないらしい。
長引く不況や雇用不安等々で重い住宅ローンへの拒否反応は強まるばかりだ。
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